SCPI en assurance-vie : avantages fiscaux et inconvénients

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), mise en place en remplacement de l’impôt de la solidarité sur la fortune (ISF), s’applique, comme son nom l’indique, sur les biens immobiliers comme les logements ou les terrains, mais aussi sur les actifs immobiliers, comme par exemple les parts détenues dans une société civile de placement immobilier (SCPI). De manière générale, les biens comme les actifs immobiliers sont taxés avec l’IFI de la même façon qu’avec l’ISF ; mais il existe des moyens légaux de réduire sa facture d’IFI, notamment en souscrivant des parts à crédit. Il convient par ailleurs de noter que si dans la majorité des cas, les parts d’une SCPI sont achetées directement, certaines personnes choisissent de les inclure dans leur contrat d’assurance-vie. Cette seconde option présente quelques avantages, mais aussi des inconvénients qu’il faut prendre en compte.

La fiscalité des parts de SCPI

Le candidat Emmanuel Macron avait promis durant la campagne présidentielle de supprimer l’ISF mais aussi d’instaurer la « flat tax », en l’occurrence à 30 %, pour alléger substantiellement les placements financiers. La promesse fut tenue en janvier 2018. En revanche, l’immobilier reste lourdement taxé : impôt sur le revenu, prélèvement sociaux à 17.2 % et IFI.

Mais cette facture fiscale peut être allégée, en en souscrivant des parts de SCPI à crédit. L’épargnant tire ainsi avantage de l’effet de levier, qui lui permet d’investir même s’il dispose au départ d’un apport personnel limité, et de se constituer progressivement une épargne avec un effort modéré au fur et à mesure de l’amortissement du crédit : on parle alors d’effet de levier financier – cet outil est d’autant plus efficace que l’écart est important entre le rendement courant d’une SCPI (autour de 4.5 %) et les taux des crédits immobiliers (inférieurs à 1.5 % en moyenne).

L’effet de levier permet en outre à l’épargnant de réduire considérablement la fiscalité sur les revenus générés par l’actif immobilier – en l’occurrence la part de SCPI – de par la déductibilité des intérêts du crédit immobilier. L’épargnant peut même sortir sa part SCPI de l’assiette de l’IFI à hauteur du capital restant dû sur le crédit immobilier.

En clair, la souscription à crédit est fiscalement avantageuse, du moins durant les premières années du crédit. Mais d’autres avantages doivent être soulignés, concernant plus spécifiquement les parts scpi assurance vie.

Les spécificités des parts de SCPI en assurance-vie

« Loger » des SCPI dans un contrat d’assurance-vie, comme unité de compte, reste encore une option minoritaire, mais qui fait son chemin ; d’autant que les assureurs proposent des formulent censément plus avantageuses pour les épargnants.

« Par exemple, certains [assureurs] proposent des modalités de souscription qui sont différentes de l’investissement en direct, avec des frais d’entrée allégés et sans délai de carence, alors qu’il faut parfois attendre trois ou quatre mois lors d’un achat en direct pour avoir la jouissance de ses titres », souligne Johan Deschamps, journaliste au Monde.

En outre, lors d’une cession sur le marché secondaire des SCPI, sur lequel la liquidité n’est pas garantie, l’épargnant est obligé d’attendre qu’une contrepartie se manifeste. Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, la vente est quasi immédiate.

Mais surtout, il s’avère que cette formule est fiscalement plus avantageuse en matière de plus-values et de succession. Johan Deschamps indique également que « loger des SCPI dans une assurance-vie est aussi un moyen d’améliorer le rendement de cette dernière en cette période de baisse persistante des taux d’intérêt. »

Il existe cependant des inconvénients qu’il faut prendre en compte avant d’inclure des parts SCPI dans son contrat d’assurance-vie. Philippe Vergine, directeur général de Primaliance, note que « les réseaux bancaires sont peu enclins à référencer des produits externes. » Autrement dit, le choix de SCPI est généralement limité.

Dans la pratique, les banques fixent un quota annuel au-delà duquel elles rendent certaines SCPI indisponibles. Cette politique de prudence explique au demeurant le fait que leur choix est plus large en début d’année. « Par ailleurs, il arrive souvent que l’investissement soit limité en montant, soit en valeur, soit en pourcentage », indique le journaliste du Monde.

Enfin, il faut aussi prendre en compte les frais de gestion du contrat d’assurance, la majorité assureurs prélevant 10 % à 15 % des loyers distribués. Cette politique se traduit au final par une baisse du rendement pour l’épargnant.

Ces désavantages sont majeurs. Mais alors, qui a réellement intérêt à loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie ? Cette option n’est réellement bénéfique que pour un épargnant lourdement taxé ou celui qui met l’accent sur l’avantage successoral.