Comment bien réussir son investissement immobilier en 2021 ?

Le marché de l’immobilier résiste bien à la crise sanitaire et la pierre reste une valeur sûre. L’immobilier reste donc rentable et permet de sécuriser l’avenir ou préparer sa retraite. Les professionnels de l’immobilier prévoient une hausse de la demande locative, due en partie au durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers accordés par les établissements bancaires depuis le début de la crise sanitaire. Aussi, l’investissement locatif a de quoi rester attractif. Si vous avez un projet d’investissement, attention toutefois à ne pas investir n’importe comment et à rester informé des dernières tendances du marché.

Les changements fiscaux et financiers et à connaître

Si vous investissez dans le but de louer, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt selon la durée de mise en location (de 12% à 21% de réduction). Depuis le premier janvier, il est uniquement réservé aux logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collective. Les maisons ne sont plus éligibles. Il sera accessible jusqu’en 2024, mais avec une baisse progressive de l’avantage fiscal.

Le dispositif Denormandie, lui, est une réduction d’impôt sur le revenu accordé aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien, et s’engageant à le louer. Pour en bénéficier, il faut investir dans une des villes du Plan action cœur de ville, et ce avant le 31 décembre 2021. Contrairement au Pinel neuf, le dispositif s’étend jusque dans des zones rurales.

Pour financer votre projet à crédit, le taux de votre prêt est le principal élément à prendre en considération puisqu’il détermine directement le coût du prêt. Les taux de prêt immobilier n’ont jamais été aussi bas et devraient rester attractifs dans les mois qui viennent. Il est conseillé de faire la simulation d’un prêt immobilier auprès de plusieurs organismes pour obtenir les conditions les plus intéressantes. Vous aurez le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable. Choisir un prêt à taux fixe est plus que jamais la solution conseillée. Il est sans surprise et permet de connaître à l’avance le montant de ses remboursements. Le coût total du crédit est donc connu dès le départ, et l’échéancier fourni par l’organisme émetteur du crédit permet de planifier et anticiper les paiements.

Le choix de l’assurance de votre prêt immobilier a aussi un impact important sur le coût de votre investissement. Il faut savoir qu’il est possible de faire jouer la concurrence et de changer d’assurance en cours prêt. Les conditions actuelles de changement sont en cours de négociation et pourraient changer dans les mois à venir.

Changement des règles concernant le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est un document qui renseigne la consommation d’énergie et des taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Il doit être intégré au dossier de diagnostic technique et être remis à l’acquéreur ou au locataire en cas de vente ou location. Le DPE existe depuis 2006 mais il restait informatif. A partir du 1er Juillet 2021, les modalités d’application changent, ainsi que sa méthode de calcul et son contenu.

Voici les principaux changements que tout investisseur doit connaitre afin de ne pas acheter un logement qui sera considéré comme impropre à la location dans quelques mois.

Jusqu’à présent, le calcul du DPE était basé sur les factures énergétiques des occupants. Dorénavant, il s’appuiera uniquement sur les caractéristiques physiques du logement (type de bâti, qualité d’isolation, système de chauffage), afin d’homogénéiser les mesures. De nouveaux paramètres seront aussi intégrés : consommations énergétiques en matière d’éclairage, de ventilation, ou encore de météo.
Dans le cas d’un logement collectif, un seul DPE pourra être réalisé pour l’immeuble. Toutefois, un copropriétaire ayant réalisé des travaux dans son logement pourra remplacer ce DPE collectif par un DPE individuel pour mieux valoriser son logement.
Le DPE devient opposable, comme les diagnostics relatifs à l’état des installations électriques ou à la présence d’amiante ou de plomb. Le propriétaire engage sa responsabilité en le présentant au locataire, ou à l’acheteur. En cas de doute, le locataire ou acheteur peut refaire un diagnostic : si le nouveau DPE n’affiche pas les mêmes résultats que celui présenté par le propriétaire, la personne peut se retourner contre lui et même demander une compensation.
Le DPE doit maintenant faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques et apporter des informations complémentaires : détail des déperditions thermiques, état de la ventilation et de l’isolation, présence de cheminée à foyer ouvert, indicateur de confort d’été, recommandations de travaux, ou encore estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.
Les étiquettes énergie du DPE ne seront plus uniquement exprimées en énergie primaire. Les seuils sont dorénavant calculés en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire mais également les émissions de gaz à effet de serre. Un logement est donc classé sur l’échelle de classe énergétique (de A à G) sur un « double-seuil ». Sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, définit la classe du logement.

Les villes qui ont la cote en 2021

L’un des critères les plus importants en investissement immobilier est l’emplacement du logement. Les journaux spécialisés publient tous les ans un palmarès des villes les plus attrayantes pour investir dans votre résidence principale ou dans un bien locatif.

Cette année, Lille, Montpellier, Toulouse, Rennes figurent au palmarès des villes qui génèrent les plus fortes plus-values. Leur principal atout est de regrouper les plus grands pôles universitaires en nombre d’étudiants.

D’après MeilleursAgents, les villes de Poitiers, Nancy et Saint-Martin d’Hères (Isère) sont celles où il est le plus sûr d’investir dans un studio de 20 mètres carrés avec un emprunt bancaire et un apport maximal de 15 000 €. En effet, le montant des loyers couvrent rapidement toutes les dépenses liées à l’achat et aux charges courantes.

D’autres villes comme Rouen, Le Havre, Lyon, Villeurbanne et Clermont-Ferrand présentent d’autres avantages : une bonne rentabilité, un risque faible de vacance locative, des loyers à la hausse et la perspective de bénéficier d’une plus-value intéressante à la revente.

Quel que soit votre budget et la ville où vous choisirez d’investir, ayez toujours à l’esprit que l’emplacement de votre bien est votre meilleur gage de rentabilité. Afin de sécuriser vos revenus locatifs, privilégier un secteur recherché, proche des commerces, des transports et des bassins d’emplois.